Инвестиции в зарубежную недвижимость: 13 лучших стран в 2025 году

Инвестиции в зарубежную недвижимость 一 это покупка объектов, чтобы увеличить капитал, получать доход от аренды. Иногда инвестор приобретает недвижимость, чтобы сохранить деньги или переехать.

Независимо от цели, выгоднее инвестировать на быстро растущем рынке недвижимости. Если стоимость объекта увеличивается быстрее, чем, например, сумма по накопительному вкладу в банке, вложения считаются успешными.

Перечисляем страны и регионы, которые отличаются высокой динамикой. А также типы объектов, стоимость которых растет быстрее рынка.

Страны. Быстрее всего растет средняя стоимость 1 м2 растет в Турции и ОАЭ. За последний год объекты в Турции подорожали в 2,5 раза, в Дубае в 1,5一2 раза.

На втором месте по динамике государства Шенгенской зоны и Великобритания, в которых стоимость растет в среднем на 6% в год.

Инвестиции в иностранную недвижимость на Карибах привлекают стабильностью 一 стоимость объектов растет в среднем на 4% в год последние три года.

Объекты. Самая высокая динамика у апартаментов бизнес-класса на стадии застройки. По данным риэлторов, такие объекты к моменту ввода в эксплуатацию дорожают на 18一25%.

Новые апартаменты и виллы, которые стоят до 1 млн долларов и сданы в эксплуатацию, дорожают на 10% в год первые 3一5 лет.

Виллы на побережье стоимостью в несколько миллионов долларов медленно растут в цене. Их можно рассматривать как инвестицию для сохранения капитала.

Возможность получить ВНЖ или паспорт для инвестора в недвижимость 一 также важный аспект, который рекомендуем учитывать. Так инвестор может расширить число безвизовых направлений для поездок. Рассказываем о 13 странах, в которых стоимость недвижимости быстро растет и в которых действуют программы ВНЖ и гражданства для инвесторов в недвижимость.

В 2022 году резко увеличилась миграция состоятельных людей в Турцию и Объединенные Арабские Эмираты. В результате стоимость недвижимости в этих странах растет с рекордной скоростью.

Турция. Стоимость жилых объектов в стране выросла на 164% в декабре 2022 по отношению к декабрю 2021 года. Динамика зафиксирована порталом турецкой недвижимости Endeksa.com.

При этом на 15,2% выросли вложения в жилую недвижимость со стороны иностранных инвесторов, по оценкам Института статистики Турции. Наибольшим спросом пользуются объекты в Стамбуле, Анталии и Мерсине.

Сопутствующие расходы при покупке жилой недвижимости составляют от 8 до 11%.

ОАЭ. Иностранные инвестиции в недвижимость сосредоточились в столицах двух эмиратов и пригородах 一 Дубай и Абу-Даби.

Эмират Дубай переживает бум спроса на жилую недвижимость. За 2022 год ее стоимость выросла в два раза, по оценкам Земельного департамента ОАЭ. Недвижимость в эмирате также продается за криптовалюту, что увеличивает спрос.

Налог на переход права собственности в 4% уплачивают поровну покупатель и продавец.

Примеры объектов в Турции, покупка которых позволяет получить ВНЖ

Турция, Стамбул

280 000 $ — 2 020 000 $

Стильные апартаменты с мебелью в престижном районе Стамбула

55 м² — 200 м²

1—3

1—3

Турция, Стамбул

От 385 000 $

Современные апартаменты в престижном районе Стамбула

100 м²

1

1

Турция, Стамбул

От 410 000 $

Апартаменты в проекте под брендом Kempinski в деловом центре Стамбула

111 м²

1

1

Топ‑5 европейских стран по динамике цен на жилую недвижимость, по оценкам House price index Евростата за последние 10 лет:

1. Словения,

2. Италия,

3. Португалия,

4. Норвегия,

5. Люксембург.

В Италии и Португалии инвесторы получают вид на жительство при покупке недвижимости. С ВНЖ в стране Шенгена инвестор и члены его семьи без виз путешествуют по государствам Шенгенской зоны и спустя 5一10 лет получают гражданство. Также можно переехать в страну ВНЖ.

Временный, постоянный вид на жительство и перспектива гражданства в развитой стране 一 это дополнительная выгода от инвестиций в недвижимость в Европе. При этом средняя стоимость 1 м2 в государствах, в которых получают ВНЖ за покупку недвижимости, растет почти так же быстро, как у лидеров House price index Евростата.

Страны, в которых действуют государственные программы вида на жительство для инвесторов в недвижимость, и ее стоимость быстро растет:

• Португалия 一 можно получить ВНЖ;

• Мальта 一 можно получить ПМЖ;

• Греция 一 можно получить ВНЖ;

• Кипр 一 можно получить ПМЖ.

Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2023 году также выгодны в Италии и Австрии. Эти страны предлагают инвесторам получить ВНЖ для финансово независимых лиц. То есть покупатель показывает постоянный доход от 30 000 в год вне страны ВНЖ.

Примеры объектов в Греции, стоимость которых быстро растет и покупка которых позволяет получить ВНЖ

Греция, Малеме

250 000 € — 610 000 €

Жилой комплекс с виллами и апартаментами на побережье острова Крит

34 м² — 99 м²

1—3

1—2

Греция, Ханья

418 000 € — 865 000 €

Виллы в классическом стиле с видом на залив на острове Крит

109 м² — 214 м²

3—5

3—5

Греция, Киссамос

1 250 000 € — 2 200 000 €

Виллы в традиционном стиле на первой береговой линии на острове Крит

132 м² — 258 м²

3—5

3—5

Португалия. Жилая недвижимость в стране подорожала рекордные на 18,7% в 2022 году, по оценкам аналитического портала Confidencial Imobiliario. Востребованные регионы у инвесторов: Лиссабон, Порту, Алгарве и прилегающие курорты, северная часть Португалии.

Покупатель несет сопутствующие расходы при оформлении сделки купли-продажи, которые составляют примерно 11%. Ставка налога на переход права собственности дифференцированная, например при покупке объекта стоимостью 500 000 € инвестор уплачивает налог 8%.

Инвесторы покупают жилую недвижимость в Португалии, чтобы получать доход от аренды. Только 5% инвесторов покупают апартаменты и виллы для своей семьи.

Иностранные инвесторы не получают специальное разрешение правительства страны для покупки жилого объекта.

Мальта. Стоимость новых апартаментов бизнес-класса за год увеличивается на 25%, если покупка состоялась на стадии застройки. Инвесторы, которые покупают апартаменты и виллы для сдачи в аренду, получают доход от 3,5 до 6% годовых.

Спросом пользуются объекты на севере страны и в прилегающих к столице районах. Там развитая транспортная инфраструктура, много школ, вузов, медицинских клиник.

Сопутствующие расходы при покупке жилой недвижимости на Мальте составляют от 8 до 15% в зависимости от условий сделки.

Последние 10 лет правительство Мальты привлекает иностранные инвестиции в жилую застройку, создавая комфортные условия для покупателей. Например, строятся SDA-комплексы бизнес-класса, в которых иностранные инвесторы покупают объекты по упрощенной процедуре.

Если иностранец покупает жилую недвижимость вне SDA, то сначала получает специальное разрешение правительства. Разрешение оформляется за 2一3 месяца и стоит 350 €.

Другие аргументы за SDA: разрешается купить несколько апартаментов, сдавать их в аренду. Вне комплекса SDA можно купить только один объект, который нельзя сдавать в аренду.

Греция. За первые девять месяцев 2022 года иностранные инвестиции в жилую недвижимость страны выросли на 13,3%, по оценкам Банка Греции. Спросом пользуются объекты, которые расположены на севере и юге Афин, в престижном пригороде Глифада.

Недвижимость у моря в Греции привлекает инвесторов стабильным спросом на аренду в сезон и возможностью жить в мягком климате в межсезонье.

Покупатели в новостройках уплачивают НДС 24%, а инвесторы во вторичные объекты 一 только налог на переход права собственности 3,09%.

Как и в Португалии, иностранцы покупают жилую недвижимость в Греции наравне с гражданами страны, не получая специальные разрешения. 

Кипр. В прошлом году квартиры на Кипре подорожали на 8%, а дома на 5,2%, по данным Центробанка Кипра. Быстрее всего растет стоимость недвижимости в Никосии, Ларнаке, Фамагусте, Пафосе и Лимасоле.

Многие инвесторы покупают недвижимость на Кипре для сдачи в аренду. По данным консалтинговой компании Ask WiRE, за последний год на 16,9% выросла стоимость аренды апартаментов в курортных зонах и на 8,2% 一 других квартир. Аренда вилл подорожала на 11,6%.

Базовая ставка НДС при покупке недвижимости на Кипре 19%. Покупатели объектов в новостройках уплачивают пониженный НДС 5%, который могут отменить в 2023 году по запросу Еврокомиссии.

Иностранные инвесторы при покупке недвижимости на Кипре получают разрешение Совета Министров Кипра.

Австрия. За год, который закончился мартом 2022 года, стоимость жилой недвижимости в стране увеличилась на 12,36%, по оценкам Центробанка Австрии. Оценки риэлторов выше 一 14,61%. Вторичный рынок немного отстает, его динамика 13,3%. Быстрее растет стоимость объектов в Вене и пригородах, Линце и Граце.

Сопутствующие расходы при покупке жилья в Австрии составляют примерно 5% от суммы сделки.

Иностранные инвесторы получают разрешение на покупку жилой недвижимости в муниципалитете. Разрешение получить гораздо проще, если получен вид на жительство.

Италия. Стоимость жилой недвижимости в Италии растет с 2020 года в среднем на 2% в год. Самая высокая динамика в Милане. Рим и Венеция на втором месте. У инвесторов пользуется спросом недвижимость для краткосрочной аренды 一 в туристических центрах и курортных городах на побережье.

НДС при покупке новой недвижимости доходит до 22%, если объект относится к классу «люкс». Специального разрешения на сделку получать не нужно.

Если у инвестора в недвижимость постоянный доход от 31 000 € в год за пределами Италии, он может получить ВНЖ.

Новая недвижимость в карибских странах дорожает на 3一5% в год в течение последних трех лет.

Инвесторы покупают объекты, чтобы получать доход от аренды. Спрос на аренду апартаментов и вилл есть круглый год и приносит в среднем 5% годовых. При этом в высокий зимний сезон цены на аренду увеличиваются в 1,5一2 раза.

Состоятельные пенсионеры из США, Канады, Великобритании часто покупают виллы на Карибах, чтобы отдыхать в зимние месяцы на берегу теплого моря. Виллы стоят от 2 млн долларов.

Если иностранный инвестор покупает виллу, ему необходимо приобрести лицензию на владение землей. В большинстве карибских стран лицензия стоит 10% от суммы договора на покупку участка.

Пять карибских стран освобождают иностранных инвесторов от покупки лицензии, если они участвуют в программе гражданстве. При этом инвесторы покупают объекты недвижимости, одобренные правительством страны: апартаменты, виллы, доли в новых отелях и курортных комплексах.

Гербовый сбор при покупке составляет в среднем 2%, а комиссия риэлтору доходит до 6%. Поэтому выгоднее покупать объект напрямую у застройщика.

Примеры объектов в Гренаде, покупка которых позволяет получить гражданство

Гренада, Сент-Джорджес

350 000 $ — 455 000 $

Студия и апартаменты в жилом комплексе рядом с университетом

37 м² — 86 м²

1—2

1

Гренада, Сент-Джорджес

750 000 $ — 850 000 $

Роскошные апартаменты на южном побережье Гренады

135 м²

2

2

Гренада, Сент-Джорджес

270 000 $ — 350 000 $

Доля и апартаменты в собственность в университетском комплексе на берегу океана

1

1

Чтобы объект недвижимости приносил доход от аренды и быстро рос в цене, рекомендуем покупать:

• жилую недвижимость в стране с развитой экономикой;

• объект бизнес-класса;

• недвижимость в новом жилом комплексе на стадии застройки;

• апартаменты в популярной курортной зоне у моря или пригороде крупного города;

• недвижимость в стране Шенгена, чтобы получить вид на жительство и путешествовать по Шенгенской зоне без виз.