Что нужно знать о покупке недвижимости за рубежом?

Важно не просто купить недвижимость в Европе, но и полноценно пользоваться ею. Что толку от того, что у вас в собственности будет объект, например, во Франции или Нидерландах, однако чтобы попасть туда, вам нужно стоять в очереди за визой, срок которой будет ограничен.

Следовательно, было бы желательно параллельно оформить статус в стране, где вы приобретаете жилье. Это может быть вид на жительство в Европе (ВНЖ), постоянный вид на жительство (ПМЖ в Европе) или гражданство.

В оформлении статуса вам помогут государственные программы для инвесторов, действующие в отдельных странах.

• Гражданство Кипра вы получите за инвестиции в недвижимость в размере от 2 млн. евро (программа закрыта)

• ВНЖ Испании вы оформите при покупке жилья стоимостью от 500 тыс. евро

• ВНЖ Португалии доступно за ту же сумму, однако может обойтись дешевле (280 тыс. евро), если вы инвестируете средства коммерческое помещение старше 30 лет и сделаете капитальный ремонт

• ВНЖ Греции еще доступнее – от 250 тыс. евро, однако если вы захотите включить в заявку родителей и/или внуков, минимальная сумма увеличится в 2 раза

Это те программы, которые позволяют оформить ВНЖ или гражданство непосредственно в обмен на инвестиции в недвижимость.

Есть еще ряд стран, где состоятельные люди могут относительно просто получить эти статусы. В этих программах покупка недвижимости является не основным условием, вы даже можете арендовать жилье, а не покупать его. Однако здесь важна сама возможность быстро оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство.

• Гражданство Мальты доступно инвесторам, готовым сделать безвозвратный взнос в национальный фонд 650 тыс. евро, приобрести недвижимость на Мальте на сумму 700 тыс. евро или арендовать ее минимум за 16 тыс. евро в год

• ВНЖ Мальты выдают за налоговое резиденство в стране

• ПМЖ Мальты можно оформить за инвестиции от 150 тыс. евро

• ВНЖ Великобритании выдают за инвестиции от 2 млн. фунтов в ценные бумаги, акции британских компаний (программа закрыта)

• ВНЖ Швейцарии – за уплату ежегодного аккордного налога в размере от 100 тыс. франков

• ВНЖ Австрии могут получить финансово независимые лица, подтвердив свою состоятельность

Получив один из этих статусов, вы можете приезжать в страну и уезжать без всяких ограничений. Можно жить в купленной недвижимости или сдавать ее в аренду.

Безусловно, вы имеет на это полное право. Однако нужно знать, что статусы ВНЖ и ПМЖ позволяют вам только лишь путешествовать по Шенгену без виз и проживать в одной из стран этой зоны не более 90 дней в течение полугода. Так что постоянно пользоваться жильем полноценно вы всё равно не сможете. Проблему решит только получение гражданства на Кипре или Мальте, например.

С этим статусом вы сможете проживать в любой стране Евросоюза по упрощенной регистрации и полноценно использовать недвижимость за границей, будь она в Германии, Франции, Швеции или Италии. Сейчас много привлекательных предложений по покупке жилых объектов в Хорватии, Черногории, Чехии. Эти варианты можно рассматривать, если у вас есть гражданство в Европе или как минимум ВНЖ в Европе.

Ряд стран Карибского бассейна сейчас дает возможность получить гражданство за гораздо более скромные суммы, чем в Европе – от 100 тыс. долл. США. Действуют следующие инвестиционные программы, о которых мы не раз подробно писали в блоге:

• Гражданство Сент-Китс и Невис

• Гражданство Антигуа и Барбуда

• Гражданство Сент-Люсии

• Гражданство Гренады

• Гражданство Доминики

Во всех этих программах есть опция выдачи паспортов за покупку недвижимости. Если вы планируете воспользоваться ею, следует знать, что из этих стран только Антигуа и Барбуда выдвигает требование по обязательному проживанию: не менее 5 дней в течение первых 5 лет после оформления гражданства (то есть в среднем 1 день за 1 год). В остальные страны вы можете вообще никогда не приезжать, оформляя документы через ближайшие посольства и консульства.

Также нужно знать, что на Карибах вы приобретаете не традиционные жилые объекты, а инвестируете средства в строительство туристической инфраструктуры. В основном, это крупные отели. Вы покупаете долю в этом объекте. Безусловно, вы можете прилетать сюда и отдыхать в данном отеле. Вас встретят с распростертыми объятиями. Но если вам это не нужно, вы можете никогда не интересоваться своим объектом. Распоряжаться им будет управляющая компания, контролируемая государством.

Иными словами, на Карибах недвижимость покупают не для того, чтобы пользоваться ею, а для получения второго гражданства, которое дает экономическую свободу и возможность путешествовать по всему миру без виз. Через 3‑5 лет (в зависимости от страны) вы имеете право продать свою долю, вернув издержки.

Если вы без проблем можете довериться человеку, который живет в другой стране и, скорее всего, даже не говорит по-русски (или говорит плохо), то услугами риэлторов, конечно, пользоваться можно. Вопрос в том, сможете ли вы выбрать риэлтора, которому доверяете? В дальнейшем вам придется ехать в страну, общаться с местным нотариусом, который уже 100% не знает ни слова по-русски. Нужно досконально разбираться в нюансах законодательства, касающемся сделок с недвижимостью. Нужно проверить «чистоту» объекта. Всё это ложится на ваши плечи, поэтому как минимум понадобится грамотный переводчик и много-много времени и терпения.

Альтернативный вариант – обратиться в международную компанию, которая предлагает полный комплекс услуг и по подбору/покупке недвижимости, и по оформлению ВНЖ/гражданства. Офис компании должен находиться на территории России, чтобы вы могли приехать и убедиться в авторитетности и профессионализме ее сотрудников, подписать договор о сотрудничестве.

В этом случае вы перекладываете все заботы о покупке объекта и оформлении статуса на плечи опытных специалистов. Например, наши юристы не раз помогали клиентам решить сложнейшие проблемы, о чем мы нередко рассказываем, в наших кейсах.

Да, большинство стран предоставляет возможность оформления ипотеки для покупки недвижимости, в том числе и приобретаемой в рамках инвестиционной программы. Выигрываете ли вы от наличия этой возможности? Не факт.

Например, на Мальте можно получить кредит на покупку жилья, но только в том случае, если у заявителя на депозитном счете будет постоянно находиться сумма, равная сумме инвестиций по программе. В данном случае речь идет о 250 тыс. евро. Можно предоставить иные документы, доказывающие, что вы в состоянии выплатить взятый кредит в любое время без риска остаться без средств к существованию. Однако весь смысл кредита теряется, потому что чтобы позаимствовать в банке 250 тыс. евро, вам сначала нужно… положить на счет 250 тыс. евро. В чем выгода, решайте сами.

В любом случае, если вам предложили выгодную, с вашей точки зрения, ипотеку, кредит для покупки жилья, каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Возможно, именно в вашем случае есть смысл использовать заёмные средства. Если вы планируете инвестировать деньги в недвижимость за рубежом, доверьтесь профессионалам. Лучше проконсультируйтесь с нашими специалистами – это убережет вас от «подводных камней» и непредвиденных проблем.