Все о недвижимости в Египте: подробное руководство для инвесторов

Рынок недвижимости в Египте с каждым годом становится привлекательнее для иностранных инвесторов, в том числе благодаря усилиям правительства страны. Основные причины для покупки недвижимости в Египте это:

2. Доступность. Египет привлекает инвесторов низкими ценами относительно других стран. Например, небольшая квартира в Хургаде будет стоить от 10 000 $. Самая недорогая квартира в Греции обойдется в 60 000 $, а на Мальте — в 270 000 $. 

3. Природа и климат. Многие иностранцы выбирают Египет из-за близости к морю. Туристы и резиденты страны могут в течение всего года отдыхать на популярных курортах в Хургаде, Шарм-эль-Шейхе, Сафаге, Табе. 

В Египте жаркое сухое лето: с июля по октябрь температура воздуха в среднем +25…34 °C. Море не остывает ниже +20 °C даже зимой.

4. Благоприятные условия для инвестиций. Египет стремится привлечь иностранные инвестиции в страну за счет упрощения процесса покупки и развития рынка недвижимости. Например, летом 2023 года Египет разрешил иностранцам приобретать неограниченное количество объектов — до этого можно было купить не больше двух.

В Египте регулярно строят новые объекты, а значит, есть большой выбор вариантов для покупки. В первой половине 2023 года Египет занял второе место по стоимости реализуемых проектов недвижимости на Ближнем Востоке и Северной Африке. За первые шесть месяцев года в стране запустили проекты жилой недвижимости на сумму 771 млн долларов.

5. Рост туризма. В курортных городах Египта несложно найти арендаторов для приобретенной недвижимости. По данным на 2023 год, количество туристов выросло до 15 млн в год, а значит и увеличился спрос на жилье. Из-за туристической активности аренда жилья подорожала на 22%. 

В каждой стране при покупке жилых и коммерческих объектов есть свои подводные камни, о которых лучше знать заранее. В Египте они во многом связаны с тем, как устроен сектор недвижимости и общество в целом.

Риск пострадать от мошенников. Как и во всем мире, в Египте встречаются нечестные риелторы и застройщики. Бывают случаи, когда застройщик без предупреждения меняет планировку квартиры после сделки, или собственник продает объект, по которому ведется судебный спор с предыдущим владельцем. 

Чтобы избежать проблем, нужно тщательно проверять документы. В договоре купли-продажи должны быть точный адрес объекта, описание, что находится рядом, а также план дома или квартиры. У риелторов и агентств нужно проверить лицензию на работу и регистрацию в налоговых органах.

Правительство усиливает контроль за рынком недвижимости. В августе 2023 года кабинет министров Египта одобрил законопроект о создании национальной системы идентификации объектов недвижимости. Государственная база данных упростит лицензирование и регистрацию прав собственности. 

Отсутствие обязательной регистрации прав собственности. После подписания договора купли-продажи покупатель оформляет через нотариуса таукиль — безотзывную генеральную доверенность. Этот документ подтверждает только факт сделки, но не регистрацию права собственности.

Чтобы обезопасить себя от махинаций со стороны застройщика или бывшего владельца, инвестор может зарегистрировать договор в суде или оформить грин-контракт — специальный документ, который гарантирует неприкосновенность собственности. Оба способа требуют дополнительных вложений и времени.

Культурные особенности. Население Египта живет по обычаям исламского права. Египтяне отзывчивые и дружелюбные к иностранцам, но требуют от них соблюдения местных правил. К некоторым из них представителям других культур может быть трудно привыкнуть.

Если покупаете квартиру, чтобы переехать в Египет или приезжать на долгое время, лучше заранее изучить культурные традиции страны, связанные с поведением в публичных местах и общением с местными жителями.

Новый Каир. Официальная столица Египта — Каир. Сейчас он перенаселен и страдает от нехватки недвижимости и пробок. Чтобы решить эти проблемы, в марте 2015 года правительство страны решило построить новую столицу в 45 километрах от Каира.

Рынок недвижимости Нового Каира полностью состоит из современных зданий. Стоимость квадратного метра начинается от 1000 $. Часть объектов уже введены в эксплуатацию, часть находится на стадии строительства или проектирования.

Несмотря на то, что город еще строится, Новый Каир пользуется большим спросом у инвесторов. Во втором квартале 2023 года на город пришлось 25% от всего объема инвестиций в Египте: инвесторы вложили 68,5 млн долларов в 97 проектов — жилые комплексы и деловые центры.

Коммерческая недвижимость наиболее востребована среди инвесторов в Новом Каире. Многие офисы, рестораны, спортивные залы и салоны красоты уже имеют управляющую компанию, поэтому сразу известна доходность — от 15 до 22% годовых.

Шарм-эль-Шейх — популярный египетский курорт. Сюда приезжают любители исторических достопримечательностей, дайвинга, подводных экскурсий и ралли по пустыне. 

Город находится на юге Синайского полуострова между побережьем и горной грядой, которая защищает его от ветра. Климат здесь мягче, чем в других городах Египта.

Площадь Шарм-эль-Шейха ограничена горами, поэтому здесь строится гораздо меньше объектов недвижимости. Цена на них может быть в два раза выше, чем в Хургаде — другом популярном курортном городе. Шарм-эль-Шейх популярен среди состоятельных инвесторов, которые хотят приобрести элитную недвижимость на берегу моря. 

В Шарм-эль-Шейхе иностранцы не могут получить объект в собственность. Сделка оформляется как долгосрочная аренда максимум на 99 лет. При этом недвижимость можно продавать, сдавать и передавать в наследство.

Хургада находится на западном побережье Красного моря. Это одно из основных туристических направлений Египта: город известен песчаными пляжами, прозрачной водой и коралловыми рифами. Добраться из Хургады до Каира можно за 1 час на самолете или 6 часов на машине.

Недвижимость в Хургаде гораздо доступнее, чем в Новом Каире или в Шарм-Эль-Шейхе. В районах Мубарак‑11 или Эль-Ахия можно найти квартиры стоимость 10 000 $, а в Эль-Гуне или Сахль-Хашише — купить виллу за несколько миллионов долларов. 

Большая часть земельных участков, домов и квартир в Хургаде находится в собственности граждан России, других государств-членов СНГ, Украины и Евросоюза. Благодаря постоянному потоку туристов со всего мира недвижимость легко сдать в аренду. Большим спросом в Хургаде пользуются компаунды — жилые комплексы с бассейном и охраной. 

Александрия находится в северной части Египта, на побережье Средиземного моря. Это второй по величине город Египта после Каира. При этом здесь гораздо спокойнее, чем в столице: меньше туристов и машин. 

Климат в Александрии более мягкий и влажный. Средняя температура меняется +14…28 °С. Туристов привлекают песчаные пляжи протяженностью 40 километров, развитая инфраструктура для отдыха и древние достопримечательности. 

Квартир для продажи в Александрии гораздо больше, чем домов — на 77%. Их стоимость начинается от 13 000 $.

В 2023 году стоимость недвижимости в Египте в среднем выросла на 22% по сравнению с предыдущим годом. Цена на объекты зависит от города и района. Самая дорогая недвижимость — в Шейх Заиде, Новом Каире и городе имени 6 октября в 20 километрах от Каира.

В курортных городах цена на недвижимость зависит от удаленности от моря. Самые недорогие варианты находятся как минимум в километре от побережья. В Шарм-эль-Шейхе студию в охраняемом жилом комплексе можно купить от 35 000 $. Квартира с одной спальней будет стоить от 50 000 $, с двумя спальнями — от 60 000 $. 

Аналогичные квартиры на первой и второй линиях стоят уже от 90 000 $. Стоимость виллы недалеко от моря начинается от 500 000 $.

В Хургаде квартиру с одной спальней можно купить минимум за 10 000 $. Аналогичная квартира в компаунде в более дорогом районе будет стоить от 35 000 $. Цены на виллы начинаются от 145 000 $.

Оформление недвижимости. Регистрационный сбор при покупке зависит от площади недвижимости. За объекты меньше 100 м² нужно заплатить 500 EGP, или 16 $. Если площадь до 200 м² — 1000 EGP, или 32 $. Максимальная сумма сбора — 2000 EGP, или 65 $.

Чтобы стать полноправным владельцем объекта, достаточно получить генеральную доверенность — таукиль. Дополнительно можно зафиксировать сделку в суде. В этом случае необходимо заплатить госпошлину в размере 3% от стоимости недвижимости и оплатить услуги юриста. В среднем юридическая помощь обходится в 1—3% от стоимости недвижимости.

На финальном этапе сделки покупатель должен заплатить 250 $ за переоформление счетчиков на воду и электричество.

Налоги. Владельцы недвижимости платят 10% от предполагаемой арендной стоимости. Для жилой недвижимости есть два условия, при которых налог платить не нужно: владелец использует ее как основное место жительства, а чистая годовая арендная плата не превышает 24 000 EGP, или 777 $.

При продаже недвижимости продавец уплачивает налог на переход права собственности в размере 2,5% от стоимости объекта.

Коммунальные услуги. Стоимость коммунальных услуг в Египте зависит от района и количества жильцов. Владелец квартиры в 85 м² в Каире ежемесячно платит около 28 $ за основной набор услуг: электричество, воду, отопление, вывоз мусора. Для сравнения, в Риме жители платят 244 $ в месяц, а в Берлине — 375 $.

Оформить ипотечный кредит могут только иностранные граждане со статусом резидента. Для жилых объектов могут выдать кредит на сумму до 90% от общей стоимости, для туристических и коммерческих — до 80%. 

Платежи по ипотеке не должны превышать 35% от ежемесячного дохода. Средняя процентная ставка по кредитам в Египте — 19% годовых на декабрь 2023 года.

Есть ограничения по возрасту: покупатель должен быть не младше 21 года при оформлении ипотеки и и не старше 65 лет на момент последнего платежа. Кроме того, нужно будет подтвердить достаточный доход. 

Чтобы банк предварительно одобрил кредит, потребуется предоставить право собственности застройщика на землю и его реквизиты.

Большинство застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку на время строительства. Возможный срок — от одного года до четырех лет. Если брать рассрочку на больший срок, придется платить процент 5—7% годовых. Сумма первоначального взноса чаще всего от 10 до 40% от стоимости объекта.

Оформить рассрочку можно и на уже готовую недвижимость. Для этого нужно заключить предварительный договор с продавцом. Основной договор купли-продажи, генеральную доверенность таукиль и ключи от объекта покупатель сможет получить только после полной оплаты.

Стабильный рост. Рынок недвижимости в Египте стабильно растет. В третьем квартале 2023 года в Каире было продано около 7000 квартир. К концу года планируют реализовать еще 9000 квартир. Резкое повышение спроса отразилось на стоимости недвижимости: цены в среднем увеличились на 22%.

Послабления для иностранцев. Рост спроса на египетскую недвижимость связывают с недавним упрощением правил владения жилой недвижимостью. Долгое время египетское законодательство ограничивало покупку недвижимости иностранцами. Они могли приобрести не больше двух объектов, а площадь каждого из них не должна была превышать 4000 м². 

В июне 2023 года правительство Египта внесло поправку в закон №230 от 1996 года, который регулирует владение и пользование недвижимостью иностранцами. Страна сняла все ограничения, но ввела правило: оплатить покупку недвижимости можно только иностранной валютой через государственные банки.

Рассрочка на новую недвижимость. В Египте активно строятся новые объекты и целые города, среди которых Новый Каир и Эль-Аламейн. Большинство застройщиков предлагают покупателям беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Недвижимость на стадии строительства обычно дешевле на 30—40%.

Агентства и риелторы. На рынке недвижимости в Египте работают агентства недвижимости и частные риелторы. Нанимать риелторов довольно рискованно, поскольку их деятельность не регулируется государством. Чтобы обезопасить себя, стоит дополнительно нанять независимого юриста, который сможет проконтролировать сделку.

Процесс работы с агентствами обычно более прозрачен: заключается договор, в котором прописаны все условия сотрудничества. Компания будет представлять интересы покупателя с момента выбора объекта до его регистрации. Также агентство обязано проверить, что объект уже не продан никому другому, не заложен и на его продажу нет запрета.

Примеры недвижимости для покупки в Египте

Египет, Новый Каир

106 000 $ — 509 000 $

Апартаменты, виллы, таунхаусы и коммерческие помещения в Новом Каире

114 м² — 425 м²

3

2—4

Египет, Каир

418 000 $ — 803 000 $

Коммерческие помещения в центре Каира

117 м² — 243 м²

Египет, Эль-Аламейн

195 000 $ — 389 000 $

Апартаменты и виллы возле лагуны Эль-Аламейн

145 м² — 240 м²

2—5

2—5

Найти подходящий вариант в Египте можно через сайты-агрегаторы, агентства недвижимости, соцсети или с помощью нашего каталога с проверенной недвижимостью.

При покупке строящейся недвижимости в Египте важно тщательно проверить несколько аспектов:

• земля, на которой возводится объект, должна находиться в собственности застройщика;

• застройщик должен иметь разрешение на строительство на этом участке;

• у застройщика есть аналогичные проекты. Такая проверка позволит получить реальное представление о его опыте и возможностях.

Эту и любую другую информацию об объекте застройщик обязан предоставить по запросу потенциального покупателя. Также важно убедиться, что к договору приложен план дома или квартиры, чтобы застройщик не мог изменить его без предупреждения.

Если покупаете дом или виллу, убедитесь в наличии дорог, телефонных линий, мобильной связи, водоснабжения, электричества и доступных торговых точек.

При покупке квартиры в жилых комплексах важно получить подробную информацию о сборах на обслуживание общих помещений и территории. Например, в жилых комплексах-компаундах собственник ежемесячно оплачивает охрану, уборку, чистку бассейна, вывоз мусора. В престижном комплексе сборы могут достигать несколько тысяч долларов в год.

Если планируете покупать недвижимость через агентство, убедитесь, что у компании есть официальный юридический адрес в стране, лицензия на оформление сделок с недвижимостью и регистрация в налоговых органах. Штатные юристы в агентстве должны иметь разрешение на юридическую деятельность, выданное Министерством юстиции Египта.

Права. Иностранцы с любым гражданством имеют право приобретать в Египте несельскохозяйственные земельные участки, а также жилые и коммерческие объекты, которые на них расположены: многоквартирные дома, виллы, коттеджи, гостиничные комплексы, магазины, рестораны. Строения не должны находиться на охраняемых территориях и иметь статус памятника культуры или архитектуры.

Оформить право собственности иностранцы могут в большинстве городов Египта. Исключением являются города Синайского полуострова, например Шарм-эль-Шейх, Дахаб и Таба. Покупка недвижимости на этой территории регулируется законом №14 от 2014 года.

Согласно закону, на Синайском полуострове иностранные граждане могут оформить жилые и коммерческие объекты только в долгосрочную аренду на период до 99 лет. При этом ее можно продавать, сдавать в субаренду и передавать в наследство. Когда срок долгосрочной аренды подойдет к концу, договор можно будет продлить.

По указу главы кабинета министров №548 от 2005 года, покупка любого объекта дает покупателю право оформить резидентскую визу в Египте: сначала она выдается на полгода, потом визу можно продлить на 5 лет. 

За инвестиции в недвижимость на сумму от 300 000 $ иностранцы могут претендовать на получение египетского гражданства.

Обязанности. Основная обязанность иностранных покупателей недвижимости в Египте — своевременно уплачивать налоги и коммунальные счета. За неуплату налогов владельцу может грозить штраф и даже конфискация имущества.

Штраф за несвоевременную уплату налогов рассчитывается на основе учетной ставки Центробанка. К ней добавляется 2% от суммы неуплаченного налога. 

Недвижимость с долгом будет сложно продать и невозможно получить на нее грин-контракт — регистрацию собственности. Справка об отсутствии задолженности входит в пакет обязательных документов.

Выбрать недвижимость, соответствующую условиям программы гражданства. При покупке недвижимости стоимостью от 300 000 $ иностранные граждане могут получить паспорт Египта. Для этого подходит жилая или коммерческая недвижимость, а также земельные участки. Объекты могут быть на стадии строительства или уже введены в эксплуатацию.

До осени 2023 года инвесторы имели право покупать только ту недвижимость, которая лицензирована государством. Сейчас правительство Египта разрешает участникам программы инвестировать в объекты, которые зарегистрированы в Национальном кадастровом реестре недвижимости.

Покупка недвижимости — возвратная опция программы гражданства. Через 5 лет инвесторы могут продать объекты и вернуть вложения без потери статуса.

Расходы на получение гражданства Египта за инвестиции в недвижимость включают:

• стоимость недвижимости — от 300 000 $;

• государственный взнос — 10 000 $;

• расходы на перевод документов и заверение у нотариуса — от 1000 $.

Перевести инвестиции можно только из-за рубежа — с личного счета основного заявителя или со счета компании, которой он владеет. Счет египетского банка не подойдет.

Подать заявление на участие в государственной программе гражданства. Участвовать разрешается любым иностранцам, независимо от национальности — в том числе гражданам России и Беларуси. При этом департамент программы вправе отказать, если инвестор не пройдет проверку на благонадежность, при которой изучают легальность доходов и данные о заявителе.

Вместе с инвестором гражданство Египта получают члены его семьи: официальный супруг или супруга и дети до 21 года, которые не состоят в браке. Дети получают паспорт одновременно с основным заявителем, а супруги — только через 2 года.

Процесс получения гражданства Египта занимает от 6 до 12 месяцев. Статус гражданина Египта получают на всю жизнь, а паспорт действует в течение 7 лет с момента выдачи. После этого срока паспорт нужно обновить: подать заявление в бюро проездных документов, иммиграции и управления по делам гражданства.

5 преимуществ, которые дает паспорт Египта:

1. Возможность путешествовать без виз по 82 странам мира, в том числе в Малайзию, Доминику и на Сейшелы. В 31 государстве визу ставят по прибытии, а в 37 странах понадобится электронное разрешение — это гораздо быстрее и проще, чем получить обычную визу.

2. Чтобы получить гражданство Египта за инвестиции, не нужно сдавать экзамены на знание языка или истории Египта. Также не требуется регулярно приезжать в страну, чтобы сохранять статус.

3. Возможность открыть бизнес в одной из девяти свободных зон Египта. Предприниматели в этих регионах могут не платить налог на прибыль компании.

4. Египет признает двойное гражданство, а значит не требует от инвесторов отказываться от паспорта своей страны. Инвестору придется отказаться от предыдущего гражданства, только если этого требуют законы его страны.

5. Граждане Египта имеют право получить американскую бизнес-визу Е‑2, поскольку между США и Египтом подписан договор о торговле и мореплавании. Для получения визы нужно основать или купить бизнес в США.

1. Иностранцы в Египте могут приобрести любые виды недвижимости. В стране долгое время существовали ограничения на количество объектов для покупки и их площадь, но их отменили летом 2023 года.

2. Недвижимость в Шарм-эль-Шейхе и других городах на Синайском полуострове иностранные граждане могут оформить только в долгосрочную аренду на 99 лет с возможностью продления срока. При этом объект можно будет сдавать, продавать и передавать в наследство.

3. Процесс покупки достаточно простой: ему не нужно регистрироваться в налоговой или открывать банковский счет. Для заключения договора понадобится только заграничный паспорт и виза.

4. Регистрация собственности в Египте не обязательна. Покупатель может оформить право собственности самостоятельно через суд. Более долгий и затратный способ — получить специальный документ грин-контракт. 

5. Иностранец имеет право получить гражданство Египта за инвестиции в недвижимость страны на сумму от 300 000 $. С египетским паспортом инвестор может путешествовать без виз по 82 странам мира.